En Barcelona y su área metropolitana hay muchos pisos, locales y edificios que no están ni en venta ni en alquiler, aunque sus dueños querrían. No es por falta de compradores: el problema está en los papeles. Una herencia que nunca se aceptó, tres hermanos que no se ponen de acuerdo, una finca con cargas, una ampliación que no consta en el Registro… Son inmuebles con valor que nadie puede mover.
Quien se encuentra con uno de estos casos suele dejarlo estar. Pero el tiempo casi nunca juega a favor: los impuestos y las cuotas de comunidad siguen llegando, el inmueble se deteriora y los conflictos entre propietarios tienden a enquistarse. Repasamos las situaciones más habituales y qué salidas tienen.
Por qué hay tantos inmuebles «atascados» en Barcelona
Influyen varias cosas a la vez. Buena parte del parque de viviendas de la ciudad es antiguo, y muchas fincas han pasado de generación en generación sin que nadie actualizara la documentación. A eso se suma que el valor de los inmuebles es alto: cuando hay mucho dinero en juego, cualquier desacuerdo entre herederos o socios cuesta más de resolver.
Además, estas situaciones suelen mezclar cuestiones jurídicas, fiscales y registrales. No basta con un buen agente inmobiliario: antes de vender hay que desenredar el expediente.
Herencias que no se cierran
Es el caso más frecuente. Cuando fallece el propietario, los herederos tienen que aceptar la herencia, liquidar el impuesto de sucesiones (en Cataluña, ante la Agència Tributària de Catalunya), pagar la plusvalía municipal si corresponde e inscribir el inmueble a su nombre. El impuesto de sucesiones se presenta en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, que se puede prorrogar.
Cuando alguno de esos pasos se queda a medias, el piso queda en tierra de nadie: sigue a nombre del difunto, no se puede vender ni hipotecar y los recargos se acumulan. También es habitual que algún heredero no tenga liquidez para pagar los impuestos, o que viva fuera y no conteste.
La salida pasa por ordenar primero la parte formal (testamento o declaración de herederos, impuestos e inscripción) y decidir después qué se hace con el inmueble: venderlo, que uno de los herederos compre la parte de los demás o ceder los derechos hereditarios a un tercero.
Proindivisos: cuando nadie quiere ceder
Un inmueble en proindiviso pertenece a varias personas a la vez, cada una con un porcentaje. Pasa en herencias, pero también en divorcios o en compras entre socios. Mientras todos están de acuerdo, no hay problema. Cuando uno quiere vender y otro no, el inmueble se bloquea.
La ley no obliga a nadie a seguir en una copropiedad para siempre. Cualquier copropietario puede pedir la división y, como un piso no se puede partir físicamente, lo normal es que acabe vendiéndose y que se reparta el dinero. Ir a juicio, sin embargo, es lento y caro, y una venta forzosa rara vez consigue el mejor precio.
Por eso hay alternativas intermedias: negociar que uno de los copropietarios compre las demás partes o vender una participación indivisa a un inversor. En este último caso conviene saber que los demás copropietarios pueden tener un derecho preferente para comprarla.
Subastas judiciales y administrativas: oportunidad con letra pequeña
Desde 2015, las subastas judiciales y buena parte de las administrativas se celebran en el Portal de Subastas del BOE. Cualquiera puede consultar los inmuebles que salen, su valor de subasta y las condiciones, y pujar desde casa tras hacer un depósito previo.
Los precios pueden ser atractivos, pero comprar en subasta no es como comprar en una inmobiliaria. Antes de pujar conviene revisar:
- Las cargas anteriores: algunas deudas o hipotecas previas no desaparecen con la adjudicación y pasan al comprador.
- La ocupación: el inmueble puede estar habitado, y conseguir la posesión puede llevar meses.
- El estado real: normalmente no se puede visitar por dentro.
- Los costes añadidos: impuestos de la compra, deudas con la comunidad y posibles reformas.
Con un buen análisis previo, una subasta puede ser una buena compra. Sin él, puede convertirse en un problema más largo que el que tenía el anterior propietario.
Créditos con garantía inmobiliaria
Menos conocido es el mercado de créditos con garantía hipotecaria. Bancos, fondos y servicers venden préstamos impagados que tienen un inmueble detrás. Quien compra el crédito pasa a ocupar el lugar del acreedor y puede negociar con el deudor una solución: una venta pactada, una dación en pago o un nuevo calendario de pagos.
Para el propietario endeudado, que el crédito cambie de manos puede abrir una vía de acuerdo que con el banco no tenía. Para el inversor, exige analizar muy bien la deuda, la garantía y la situación del procedimiento antes de pagar nada.
Regularizar antes de vender
A veces el problema no es de quién es el inmueble, sino lo que consta en los registros. Una terraza cerrada hace años, un altillo convertido en habitación o una finca cuya superficie no coincide entre el Catastro y el Registro de la Propiedad pueden frenar una compraventa o la hipoteca del comprador.
En Cataluña, además, hay que revisar la cédula de habitabilidad, que se exige para alquilar una vivienda y en muchas compraventas. Regularizar todo esto antes de poner el inmueble en el mercado suele traducirse en una venta más rápida y a mejor precio.
Quién puede ayudar a desbloquear un inmueble
Depende del caso. Para una herencia sencilla puede bastar con una notaría y una gestoría. Cuando hay conflicto entre herederos o copropietarios, un abogado especialista en derecho sucesorio o inmobiliario es imprescindible.
Hay situaciones, sin embargo, en las que el propietario no quiere o no puede asumir todo el proceso: no tiene tiempo, no tiene liquidez para regularizar o simplemente quiere vender ya su parte. Para esos casos existen firmas de inversión y gestión de activos inmobiliarios que analizan la operación, compran el inmueble o los derechos sobre él y se encargan después de regularizarlo y ponerlo en valor.
En el área de Barcelona, un ejemplo es OVIGEST, con sede en Sabadell, que trabaja con subastas, proindivisos, derechos hereditarios y créditos con garantía inmobiliaria. La ventaja de este modelo es que una sola parte coordina las cuestiones jurídicas, registrales y fiscales, en lugar de que el propietario vaya de despacho en despacho.
Antes de tomar una decisión
Sea cual sea la situación, hay cuatro comprobaciones que conviene hacer al principio:
- Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, para saber a nombre de quién está el inmueble y qué cargas tiene.
- Revisar las deudas pendientes: IBI, comunidad de propietarios y suministros.
- Confirmar si el inmueble está ocupado y en qué condiciones.
- Tener una valoración realista, que tenga en cuenta el estado del inmueble y lo que cuesta regularizarlo.
Con esa información sobre la mesa es mucho más fácil comparar opciones: vender, comprar la parte de los demás, ceder los derechos o esperar. Lo que casi nunca funciona es no hacer nada.
Preguntas frecuentes sobre inmuebles bloqueados
Primero hay que aceptar la herencia, liquidar los impuestos e inscribir el inmueble a nombre de los herederos. Mientras tanto, los herederos pueden ceder sus derechos hereditarios a un tercero, normalmente con un descuento sobre el valor del inmueble.
Nadie está obligado a seguir en una copropiedad. Se puede negociar la compra de su parte, vender la participación propia a un tercero o, como último recurso, pedir la división judicial, que en un piso suele terminar en su venta.
Puede serlo si se analiza antes: las cargas que se mantienen, si está ocupado, el estado del inmueble y los costes añadidos. Sin ese análisis, el riesgo es alto.
La nota simple del Registro de la Propiedad, la ficha del Catastro, los recibos de IBI y de la comunidad y, en Cataluña, la cédula de habitabilidad.
